PRED em Uberlândia: como funciona a Lei Complementar 745/2022, PRED Fácil e PRED Simples
Construiu sem aprovação, ampliou a casa, avançou sobre recuos, ultrapassou parâmetros urbanísticos ou descobriu que a edificação não corresponde ao projeto existente? O Programa de Regularização de Edificações — PRED é um dos procedimentos utilizados pelo Município de Uberlândia para analisar determinadas edificações irregulares.
Neste guia, você vai entender a relação entre a Lei Complementar nº 745/2022, PRED Fácil, PRED Simples, levantamento cadastral, ART/RRT, laudo técnico, recuos, taxa de ocupação, Habite-se e averbação.
Tenho uma construção irregularO que é o PRED em Uberlândia?
O PRED — Programa de Regularização de Edificações é um procedimento municipal destinado à regularização de determinadas edificações que foram construídas ou modificadas em desacordo com a legislação ou com a aprovação existente, desde que o imóvel atenda aos requisitos legais aplicáveis.
O programa é disciplinado pela Lei Complementar Municipal nº 745/2022 e atualmente é operacionalizado pela Secretaria Municipal de Planejamento Urbano de Uberlândia — SEPLAN.
A Prefeitura informa duas modalidades: PRED Simples e PRED Fácil.
Isso não significa que toda construção irregular possa ser automaticamente regularizada pelo PRED.
Antes é necessário verificar o imóvel, a data da construção, o uso, a documentação existente, os parâmetros urbanísticos e as condições técnicas da edificação.
Se você ainda não sabe qual é exatamente a irregularidade, veja primeiro: como regularizar uma construção irregular em Uberlândia .
Para que serve o Programa de Regularização de Edificações?
Uma edificação pode ter sido construída sem aprovação municipal ou apresentar diferenças entre aquilo que foi aprovado e aquilo que realmente existe no terreno.
Exemplos comuns:
- casa construída sem projeto aprovado;
- ampliação executada posteriormente;
- garagem construída fora do projeto;
- área gourmet acrescentada;
- segundo pavimento não regularizado;
- edificação avançando sobre afastamentos ou recuos;
- taxa de ocupação diferente dos parâmetros comuns da zona;
- área permeável insuficiente;
- vagas ou implantação diferentes do exigido;
- construção antiga que nunca concluiu sua regularização.
O PRED cria um procedimento específico para analisar determinadas dessas edificações existentes.
O PRED é a “lei de anistia de imóveis” de Uberlândia?
É comum proprietários pesquisarem no Google por expressões como “lei de anistia de imóveis em Uberlândia”, “anistia de construção” ou “anistia de obra irregular”.
Entretanto, tecnicamente, é melhor utilizar o nome oficial: Programa de Regularização de Edificações — PRED.
A Lei Complementar nº 745/2022 não deve ser interpretada como uma anistia automática para qualquer irregularidade.
A possibilidade de regularização depende do enquadramento da edificação e do atendimento às condições legais, urbanísticas e técnicas correspondentes.
“Lei de anistia” é uma expressão popular utilizada por quem procura regularização de construções antigas. O procedimento oficial em Uberlândia é o PRED.
Quais são as modalidades do PRED em Uberlândia?
A Prefeitura informa atualmente duas modalidades principais.
PRED Fácil
Voltado especificamente para determinadas edificações residenciais pertencentes a pessoas físicas, classificadas como habitação unifamiliar ou multifamiliar horizontal.
Segundo o procedimento atualmente publicado pela Prefeitura, a edificação deve estar concluída há pelo menos cinco anos completos até a data do requerimento.
PRED Simples
A página operacional atualmente publicada pela Prefeitura informa que o PRED Simples é aplicável às edificações cujo início tenha ocorrido dentro do marco temporal previsto na legislação.
Na orientação municipal atualmente disponível, consta o marco de 31 de dezembro de 2020.
Em 15 de setembro de 2026, a Câmara Municipal de Uberlândia aprovou, em primeiro e segundo turno, o Projeto de Lei Complementar nº 94/2026, que propõe alterar a Lei Complementar nº 745/2022 e mudar o marco temporal de 31/12/2020 para 31/12/2025.
Enquanto a alteração não estiver definitivamente incorporada e refletida no procedimento oficial vigente, deve-se conferir a legislação publicada e o checklist atual da Prefeitura no momento do protocolo.
| Modalidade | Foco principal | Ponto importante |
|---|---|---|
| PRED Fácil | Determinadas edificações residenciais de pessoas físicas. | Exige comprovação do período mínimo de conclusão e demais condições da modalidade. |
| PRED Simples | Edificações enquadradas no marco temporal legal e demais requisitos. | Utiliza projeto arquitetônico simplificado e documentação técnica mais ampla. |
Recuo obrigatório, taxa de ocupação e outros parâmetros entram no PRED?
Uma das principais funções da análise de regularização é comparar a construção existente com os parâmetros urbanísticos que deveriam ter sido observados.
Entre os elementos que podem precisar de verificação estão:
Recuo e afastamentos
São as distâncias da construção em relação às divisas e a determinados limites do lote. Uma edificação antiga pode ter sido executada com afastamento diferente daquele normalmente exigido.
Taxa de ocupação
Indica a relação entre a projeção horizontal ocupada pela construção e a área do terreno, conforme os critérios urbanísticos aplicáveis.
Coeficiente de aproveitamento
Relaciona a área computável construída com a área do terreno e possui limites definidos de acordo com a legislação urbanística aplicável.
Área permeável
É a parcela do terreno destinada à infiltração de água, observados os critérios previstos na legislação urbanística.
Estacionamento
Dependendo do uso, área e características do imóvel, a quantidade e configuração das vagas podem integrar a análise.
Uso da edificação
Também deve ser verificado se a utilização existente é compatível com o procedimento e com a legislação aplicável.
Ter um recuo irregular significa que o imóvel será aprovado?
Não automaticamente.
O objetivo do processo é analisar a situação existente e verificar se aquela desconformidade pode ser tratada dentro das hipóteses permitidas pela legislação.
Por isso, dois imóveis aparentemente iguais podem ter resultados diferentes dependendo da localização, uso, dimensões e demais características.
PRED e outorga onerosa são a mesma coisa?
Não.
A Outorga Onerosa do Direito de Construir é um instrumento de política urbana relacionado ao exercício de potencial construtivo acima do coeficiente de aproveitamento básico, dentro das condições definidas pela legislação urbanística.
O PRED, por outro lado, é o Programa de Regularização de Edificações.
Portanto, não se deve utilizar “outorga onerosa” como sinônimo de multa do PRED ou como se fosse automaticamente a solução para uma construção irregular.
PRED
Analisa a possibilidade de regularização de determinada edificação existente dentro das regras específicas do programa.
Outorga onerosa
É um instrumento urbanístico relacionado ao direito de construir acima do coeficiente básico, respeitados os limites e condições estabelecidos na legislação.
Por que o levantamento cadastral é importante no PRED?
Antes de regularizar uma construção, é necessário saber exatamente o que está construído.
O levantamento cadastral registra a situação física existente da edificação e permite identificar:
- área construída;
- implantação no terreno;
- distâncias das divisas;
- recuos e afastamentos existentes;
- pavimentos;
- ambientes;
- ampliações;
- construções auxiliares;
- diferenças em relação aos documentos antigos.
A Prefeitura exige documentação gráfica específica conforme a modalidade utilizada.
Veja o conteúdo específico da JMG sobre levantamento cadastral em Uberlândia .
O PRED exige laudo de estabilidade?
É comum o proprietário procurar por “laudo de estabilidade para PRED”.
Entretanto, a nomenclatura utilizada atualmente pelo checklist da Prefeitura é mais ampla: laudo técnico circunstanciado e fotográfico, elaborado por profissional habilitado e acompanhado da respectiva ART ou RRT.
O conteúdo muda conforme a modalidade.
No PRED Fácil
O checklist municipal informa que o laudo deve registrar elementos como:
- dados do proprietário;
- dados do imóvel;
- uso;
- área total objeto da regularização;
- fotografias internas e externas;
- tipo de estrutura;
- tipo de alvenaria;
- acabamentos;
- cobertura;
- reservatório de água;
- condições de habitabilidade;
- segurança;
- higiene;
- acessibilidade.
No PRED Simples
O laudo também deve ser circunstanciado e fotográfico e precisa fundamentar tecnicamente as condições da edificação dentro do procedimento correspondente.
Laudo técnico, levantamento cadastral e projeto de regularização não são a mesma coisa.
A JMG possui um conteúdo específico sobre laudo técnico para PRED e regularização de imóveis .
O PRED precisa de ART ou RRT?
Nos checklists atualmente publicados pela Prefeitura para PRED Simples e PRED Fácil, existem exigências de responsabilidade técnica por profissional habilitado.
Na Engenharia, essa responsabilidade é formalizada por meio da ART — Anotação de Responsabilidade Técnica.
Para arquitetos e urbanistas, utiliza-se o instrumento profissional correspondente, o RRT.
Mas não existe uma única “ART do PRED” que sirva para qualquer imóvel.
A atividade deve corresponder ao serviço efetivamente executado, como levantamento, projeto, vistoria, laudo ou outra atividade técnica aplicável.
Leia também: ART para regularização de obra em Uberlândia .
Quais documentos são utilizados no PRED?
A documentação depende da modalidade e das características do imóvel.
Entre os documentos que podem integrar o processo estão:
- matrícula atualizada ou transcrição do imóvel;
- documentos do proprietário;
- documentação da pessoa jurídica, quando aplicável;
- procuração, quando houver representante;
- CND do ITBI nos casos previstos pela Prefeitura;
- Habite-se da área já existente, quando aplicável;
- ART/RRT dos responsáveis técnicos;
- laudo técnico circunstanciado e fotográfico;
- documentos que comprovem a antiguidade da construção;
- projeto arquitetônico simplificado;
- levantamento cadastral;
- termos de responsabilidade;
- anuências e pareceres de outros órgãos, quando aplicáveis.
No PRED Fácil, a Prefeitura também exige comprovação de que a edificação está concluída há pelo menos o período estabelecido para a modalidade.
Como funciona um processo de PRED?
Análise documental
São verificados matrícula, projetos, Habite-se, documentos antigos e informações disponíveis do imóvel.
Vistoria
A construção existente é analisada para identificar sua configuração real.
Levantamento
Quando necessário, são realizadas medições para determinar área, implantação e características da edificação.
Enquadramento
É verificado se o imóvel atende aos critérios do PRED Fácil, PRED Simples ou se necessita de outro procedimento.
Documentação técnica
São preparados projeto, levantamento, laudo, ART/RRT e outros documentos aplicáveis.
Protocolo
O processo é apresentado à Prefeitura pelo sistema correspondente à modalidade utilizada.
Análise
A documentação passa pela análise administrativa e podem ser emitidas exigências.
Adequações
Pendências técnicas ou documentais precisam ser solucionadas, quando existentes.
Conclusão
O processo segue para o documento correspondente à modalidade e às etapas posteriores aplicáveis.
Por que o PRED Fácil é diferente?
O PRED Fácil foi criado para dar maior agilidade a um grupo específico de edificações residenciais que atendam aos seus requisitos.
A modalidade possui caráter declaratório e utiliza documentação técnica simplificada em relação a outros procedimentos.
Isso não significa regularização sem engenheiro ou sem análise técnica.
O checklist atual prevê:
- ART/RRT;
- laudo técnico circunstanciado e fotográfico;
- levantamento simplificado;
- comprovação da antiguidade mínima;
- termos de responsabilidade;
- demais documentos da modalidade.
Quando atendidos os requisitos previstos, a regularização pode resultar na emissão do documento correspondente, permitindo ao proprietário avançar para etapas posteriores.
Como funciona o PRED Simples?
O PRED Simples atende edificações enquadradas no marco temporal previsto pela legislação e nas demais condições do programa.
O procedimento exige documentação técnica mais detalhada que deve representar adequadamente a construção objeto da regularização.
Entre os documentos atualmente previstos estão:
- matrícula;
- documentos do proprietário;
- ART/RRT;
- laudo técnico;
- comprovação do marco temporal;
- projeto arquitetônico simplificado;
- termos de responsabilidade;
- outros documentos conforme características do imóvel.
Por isso, antes de iniciar o processo, é importante confirmar qual modalidade realmente corresponde à edificação.
Qual é a relação entre PRED e Habite-se?
O PRED e o Habite-se estão relacionados, mas não são simplesmente sinônimos.
No PRED Simples, uma das etapas posteriores à regularização é o Habite-se de Regularização, conforme o procedimento aplicável.
A Prefeitura mantém inclusive checklist específico para essa etapa.
PRED = procedimento para tratar determinada edificação irregular.
Habite-se = etapa relacionada à conclusão administrativa da edificação, conforme o processo aplicável.
Para entender especificamente essa etapa, consulte: Habite-se em Uberlândia .
Regularizar pelo PRED significa que a construção já está averbada?
Não.
A regularização municipal e a atualização da matrícula são etapas distintas.
Depois da regularização perante o Município, ainda pode ser necessário providenciar a documentação necessária para que a construção passe a constar corretamente no Registro de Imóveis.
Prefeitura / SEPLAN
Trata da situação municipal da construção e do procedimento de regularização correspondente.
Registro de Imóveis
Trata da atualização das informações da construção na matrícula, mediante os documentos aplicáveis.
Veja: como funciona a averbação de construção em Uberlândia .
Meu imóvel pode precisar de PRED?
Veja se alguma dessas situações ocorre:
- minha casa foi construída sem aprovação;
- o projeto existente é diferente da construção atual;
- houve ampliação;
- construí uma garagem posteriormente;
- existe uma edícula não regularizada;
- foi construído segundo pavimento;
- a construção ocupa praticamente todo o lote;
- existem problemas de recuo ou afastamento;
- a área construída é maior que a documentada;
- não existe Habite-se;
- a casa não aparece corretamente na matrícula;
- o imóvel é antigo e não possui documentação completa.
Ter uma dessas situações não significa automaticamente que o imóvel se enquadre no PRED.
O primeiro passo é identificar tecnicamente o problema e verificar qual procedimento municipal se aplica.
Conteúdos relacionados ao PRED e regularização
Dúvidas sobre PRED em Uberlândia
O que significa PRED?
PRED significa Programa de Regularização de Edificações. É o programa municipal utilizado em Uberlândia para analisar determinadas edificações irregulares que atendam aos requisitos da legislação aplicável.
Qual lei regulamenta o PRED em Uberlândia?
O programa é disciplinado pela Lei Complementar Municipal nº 745, de 28 de dezembro de 2022, além das portarias e procedimentos administrativos aplicáveis.
PRED é a mesma coisa que lei de anistia?
“Lei de anistia” é uma expressão popular utilizada em pesquisas, mas o nome técnico é Programa de Regularização de Edificações. A regularização não é automática: o imóvel precisa atender aos critérios legais.
Qual a diferença entre PRED Fácil e PRED Simples?
O PRED Fácil é voltado a determinadas edificações residenciais de pessoas físicas que atendam aos critérios da modalidade. O PRED Simples possui enquadramento e documentação próprios, inclusive em relação ao marco temporal da construção.
O PRED regulariza construção no recuo?
A existência de desconformidade de afastamento ou recuo deve ser analisada dentro das hipóteses previstas pela legislação. Não é possível afirmar que toda construção executada no recuo será automaticamente regularizada.
Taxa de ocupação pode ser analisada no PRED?
A taxa de ocupação é um dos parâmetros urbanísticos que podem ser relevantes na análise da construção existente. O enquadramento depende das características do imóvel e da legislação aplicável.
PRED precisa de engenheiro?
Os checklists publicados pela Prefeitura para as modalidades PRED Fácil e PRED Simples incluem documentos produzidos por profissionais habilitados e respectivas ART/RRT.
O PRED exige laudo de estabilidade?
A nomenclatura atualmente utilizada pela Prefeitura é laudo técnico circunstanciado e fotográfico. O documento deve atender ao conteúdo exigido pela modalidade e possuir a responsabilidade técnica correspondente.
Preciso fazer levantamento cadastral?
As modalidades possuem documentação gráfica específica da edificação. O tipo de levantamento ou projeto necessário depende do procedimento e do imóvel.
Depois do PRED preciso tirar Habite-se?
Depende da modalidade e da etapa do procedimento. No PRED Simples, por exemplo, existe etapa específica relacionada ao Habite-se de Regularização.
Depois do PRED o imóvel já aparece na matrícula?
Não automaticamente. A regularização municipal e a averbação no Registro de Imóveis são procedimentos diferentes.
Todo imóvel irregular pode entrar no PRED?
Não. O imóvel precisa atender aos critérios legais e técnicos da modalidade correspondente. Quando não existe enquadramento no PRED, pode ser necessário outro procedimento municipal.
Seu imóvel está irregular e você não sabe se entra no PRED?
Antes de protocolar o processo, é importante identificar a modalidade correta, medir a construção quando necessário e verificar a documentação existente. A JMG Regularizações pode analisar a situação do imóvel e identificar quais etapas técnicas precisam ser estudadas.
Solicitar análise do meu imóvel
